É possível usar o mesmo bem para mais de um empréstimo com garantia?

O empréstimo que conta com garantia de um bem, como um imóvel, funciona oferecendo uma série de facilidades para quem busca dinheiro extra. A solução permite contratar crédito com melhores condições, como taxas de juros mais baixas, barateando a operação para o cliente.

Mas e se você precisar de um novo empréstimo antes de quitar o primeiro? Nesse contexto, seria necessário ter outro bem para garantir a transação ou tem como utilizar o mesmo imóvel no contrato adicional? Essa é uma dúvida comum, especialmente porque o tema passou por mudanças.

Quer descobrir se você consegue usar o mesmo bem para solicitar mais de um contrato de crédito? Continue a leitura e confira as regras aplicáveis!

O que é um empréstimo com garantia?

O empréstimo com garantia é uma linha de crédito em que o contratante utiliza um bem – como um imóvel, veículo ou o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – para assegurar o pagamento da dívida.

Nesse tipo de contrato, o bem oferecido é avaliado pela instituição financeira para definir seu valor de mercado. A partir disso, ela estabelece a quantia máxima que pode ser liberada como empréstimo, que costuma ser um percentual da propriedade disponibilizada.

Então o bem passa pelo processo de alienação fiduciária. Isso significa que ele continua sendo usado pelo proprietário original, que fica impedido de vendê-lo. Assim, é como se a propriedade fosse do banco até a quitação de todas as parcelas.

Em caso de inadimplência – quando o tomador não paga o débito –, a instituição financeira tem o direito de tomar posse do bem dado em garantia para cobrir a quantia devida. Entretanto, esse é um último recurso, usado apenas se não for possível resolver a situação de outras maneiras.

Afinal, quando chega a esse ponto, o bem vai a leilão, um processo mais burocrático e demorado. Se o montante apurado no processo for maior do que aquele devido, o excedente (o que sobra) é devolvido ao tomador do crédito.

O grande ponto do empréstimo com garantia é a existência desse bem que apoia a operação. Por ter essa proteção, as instituições financeiras conseguem disponibilizar condições melhores para seus clientes, como visto.

Além das taxas de juros menores, a alternativa geralmente oferece prazos mais longos para quitação, reduzindo o custo da parcela mensal. A própria aprovação do pedido de empréstimo é facilitada pela disponibilização de uma propriedade.

Leia mais: Quais critérios avaliar para contratar um empréstimo com garantia?

Posso usar o mesmo bem para mais de um empréstimo com garantia?

O uso do mesmo bem como garantia para mais de um empréstimo é permitido no Brasil. Isso foi viabilizado pelo Marco Legal das Garantias, junto com a regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Antes dessa lei, um imóvel só poderia ser utilizado como garantia em uma única operação de crédito – mesmo que a quantia do empréstimo fosse inferior ao valor de mercado do bem.

Para entender melhor, considere o exemplo de uma casa avaliada em R$ 300 mil. Se ela fosse oferecida como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil restantes não ficariam disponíveis para solicitar um novo crédito até que a dívida fosse quitada.

Com o Marco Legal das Garantias, os proprietários passaram a ter o direito de oferecer um mesmo bem em diversas operações de crédito simultâneas, desde que respeitadas determinadas condições. Agora, é permitido o aproveitamento do valor de mercado extra, que antes ficava “travado” em uma única operação.

Como ficou o empréstimo com garantia de imóvel depois das novas regras?

Para viabilizar o uso de um mesmo bem em mais de um empréstimo com garantia de imóvel, a lei criou dois mecanismos jurídicos específicos: o contrato por extensão e a garantia superveniente. Ambos ampliam o uso do imóvel como garantia, só que seguem regras próprias.

Veja como ficou!

Contrato por extensão da garantia

O contrato por extensão permite que um imóvel já dado em garantia seja utilizado para novas operações de crédito com a mesma instituição financeira.

Como visto, isso depende da existência de um excedente. Ele surge da diferença entre o valor de mercado do bem e o quanto dele foi utilizado para garantir a primeira operação. Para isso, o devedor e o banco firmam um aditivo contratual, estendendo a garantia original às novas operações.

Dessa maneira, as regras aplicáveis são:

●        Todas as operações devem ser feitas com o mesmo credor.

●        A soma do saldo devedor de ambos os contratos não pode ser maior do que o valor de mercado do bem.

●        A extensão da garantia deve ser formalizada por escrito e registrada no cartório de registro de imóveis, garantindo publicidade e segurança jurídica.

●        O prazo do segundo contrato não deve ultrapassar o do primeiro, devendo ser menor ou igual a ele.

Garantia superveniente

Outra opção criada com o Marco Legal das Garantias é a garantia superveniente. Ela ocorre quando o imóvel passa a garantir uma nova dívida depois da contratação inicial, também aproveitando o valor de mercado restante do bem.

Porém, nesse caso, a nova operação ocorre com outra instituição financeira. Isso permite ao cliente buscar e utilizar condições melhores de crédito, não ficando preso às operações anteriores. Novamente, o somatório das dívidas precisa respeitar o valor do imóvel, conforme a avaliação inicial.

Uma questão interessante é que a garantia superveniente tem maior flexibilidade. Não há obrigação de o prazo do contrato ser o mesmo do empréstimo original, por exemplo. Com isso, você consegue comparar diferentes ofertas – considerando prazos, taxas e outras exigências contratuais.

Contudo, segundo a lei, em caso de inadimplência, o credor do primeiro contrato é que terá preferência para solicitar a tomada do bem. Mesmo assim, esse é um movimento evitado e geralmente deixado como última opção pelo banco, como visto.

Outro ponto importante é que essa alienação “secundária” pode ser registrada em cartório. Embora ela não seja obrigatória, a operação só tem efeito perante pessoas não envolvidas no contrato caso haja esse registro.

Leia mais: Como escolher a melhor instituição financeira para um empréstimo com garantia de veículo

Quais são os cuidados ao aderir ao empréstimo com garantia de imóvel?

Apesar das vantagens oferecidas pelo empréstimo com garantia de imóvel, ele exige atenção de quem pede o empréstimo. Essa cautela se torna ainda mais relevante quando o mesmo bem é usado em mais de uma operação de crédito.

Confira os principais cuidados ao optar pela modalidade!

Avalie sua capacidade de pagamento

Antes de contratar o crédito com garantia de imóvel, você deve fazer uma análise financeira. Para tanto, considere:

●        Renda: identifique quais são seus ganhos, como salários e remuneração por trabalhos pontuais, como freelancer.

●        Despesas: anote todos os seus gastos, considerando as despesas fixas (condomínio, financiamentos, mensalidades) e variáveis (alimentação, lazer etc.).

A partir disso, você consegue avaliar quanto sobra no seu orçamento para comprometer com uma parcela mensal de crédito. Lembre-se de que essa é uma dívida normalmente mais longa – então pense no longo prazo.

Afinal, comprometer um bem como o imóvel exige segurança financeira, já que a inadimplência pode resultar na perda do patrimônio, em casos extremos.

Evite o excesso de dívidas

Como é possível usar todo o valor de mercado do imóvel em diversas operações, o cenário aumenta o risco de superendividamento. Dessa forma, é interessante utilizar somente parte da margem disponível para a contratação de crédito e manter uma reserva para emergências.

Organize suas finanças

Ao usar o mesmo bem em mais de um empréstimo, o controle financeiro precisa ser ainda mais rigoroso. A razão disso é que eventuais atrasos em uma parcela conseguem colocar toda a estrutura de crédito em risco.

Portanto, crie o hábito de anotar cada uma das suas obrigações financeiras e gastos, por menores que sejam. Use planilhas ou aplicativos que auxiliam a fazer um controle simples, mas eficaz.

Compare ofertas diversas

Se você já tem um contrato de empréstimo com garantia de imóvel em aberto e pensa em usar novamente essa opção, conheça ofertas variadas. Mesmo com a possibilidade de usar a extensão de garantia, há chance de que outros bancos ofereçam condições melhores – destacando a garantia superveniente.

Considere alternativas

Avaliar alternativas ao crédito com garantia de imóvel é fundamental para fazer uma escolha consciente.

Por exemplo, o empréstimo com garantia de veículo ou o empréstimo FGTS tende a ser uma possibilidade mais simples e com menor risco. Essas modalidades – oferecidas pelo Banco PAN – proporcionam vantagens que você deve considerar.

Entre elas, estão:

●        Menores riscos envolvidos em perda de um bem de alto custo.

●        Processo de liberação mais rápido e menos burocrático.

●        O veículo continua com o proprietário durante o contrato.

Saiba que o empréstimo com garantia de veículo ou de FGTS tende a oferecer juros mais baixos do que empréstimos pessoais comuns. Ele também costuma ter menos exigências do que no crédito com garantia de imóvel.

Neste artigo, você aprendeu como funciona o empréstimo com garantia de imóvel, sendo possível usar o mesmo bem para mais de um contrato. No entanto, pode ser interessante avaliar outras possibilidades de crédito com garantia para entender o que funciona melhor no seu planejamento.

Você está em busca de crédito? Descubra as opções de empréstimo disponibilizadas pelo Banco PAN!