Home equity: qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

A diferença entre home equity e hipoteca ainda gera dúvidas entre os brasileiros. Contudo, a informação é importante para quem possui uma casa ou apartamento e pensa em pegar um empréstimo com garantia de imóvel como o home equity, que normalmente utiliza a alienação fiduciária – embora também possa envolver hipoteca.

Ambos permitem o uso do imóvel como garantia de pagamento, o que geralmente viabiliza condições de crédito com juros mais baixos e prazos mais longos, quando comparadas a linhas sem garantia.

Porém, vale saber que o home equity é a modalidade de crédito, enquanto a hipoteca e a alienação fiduciária são formas de estruturar a garantia do imóvel. Cada uma tem regras, características, vantagens e desvantagens específicas.

Quer saber a diferença entre home equity e hipoteca? Continue a leitura e descubra qual desses modelos atende às suas necessidades.

O que são hipoteca e home equity?

Para compreender melhor as diferenças, é importante saber que o home equity é uma modalidade de empréstimo com garantia de imóvel. Já hipoteca e alienação fiduciária são formas de estruturar essa garantia, como visto.

No Brasil, o home equity costuma ser feito por meio da alienação fiduciária, embora a hipoteca também exista na legislação. A seguir, conheça mais sobre essas alternativas.

Hipoteca

A hipoteca é um tipo de garantia usada para acessar um empréstimo ou financiamento, bastante comum nos Estados Unidos e na Europa. Embora exista no Brasil, o seu uso costuma ser raro — especialmente por conta da burocracia envolvida.

O seu objetivo é fornecer uma alternativa de quitação, caso o devedor pare de pagar o dinheiro emprestado. Funciona da seguinte maneira: ao buscar uma linha de crédito em um banco, o interessado oferece o seu imóvel como garantia.

A instituição financeira avalia o bem e define o montante que pode ser disponibilizado com base em suas políticas internas. As condições do empréstimo, como prazo, juros e demais encargos, são definidas considerando o histórico de crédito do interessado.

Caso ele aceite as condições, é feito um contrato, registrado em cartório. Com isso, o imóvel passa a constar como hipotecado. O bem continua em nome do devedor, mas, se houver atraso no pagamento, o banco poderá requerer a execução da garantia por meio de ação judicial.

Nesse cenário, o imóvel é leiloado e o dinheiro arrecadado fica retido para pagar a dívida. Caso a quantia não seja suficiente para quitar integralmente a dívida, o devedor permanece responsável pelo saldo remanescente, sujeito às medidas legais cabíveis.

Uma vez que o imóvel continua registrado no nome do devedor, ele pode vendê-lo. No entanto, para a negociação ser válida, o comprador precisa saber que o imóvel tem uma hipoteca.

Home equity

O home equity é uma modalidade de crédito também chamada de empréstimo com garantia de imóvel. Nela, uma casa ou apartamento é oferecido como garantia do empréstimo, normalmente por meio da alienação fiduciária – que é a forma mais utilizada no Brasil por oferecer segurança jurídica ao banco e, por isso, permitir melhores condições ao cliente.

Nesse tipo de negócio, o bem é transferido para o nome do banco, embora continue sendo usado normalmente pelo devedor. Se houver atraso no pagamento, a retomada do imóvel pode ocorrer por via extrajudicial, conforme previsto em contrato e na legislação, tornando o processo, em geral, mais ágil.

Embora haja essa possibilidade, vale saber que a tomada do imóvel costuma ser o último recurso usado pelas instituições financeiras nos casos de inadimplência. Os bancos geralmente preferem não ter que chegar a essa fase nas negociações, optando por outras formas de recuperação do capital.

Como esse procedimento é mais rápido e seguro para o credor, ele permite oferecer melhores condições ao emprestar dinheiro. Além disso, a análise e a liberação dos recursos costumam ser ágeis. 

As regras para o empréstimo com garantia de imóvel variam conforme a instituição. Por causa da segurança jurídica oferecida ao banco, o home equity pode ser uma alternativa mesmo para pessoas com restrições de crédito, desde que atendidos outros critérios de análise da instituição financeira.

É importante saber que, enquanto houver parcelas em aberto, o imóvel não pode ser vendido ou transferido sem autorização expressa do credor. Isso porque a propriedade fica no nome dele, voltando ao devedor somente quando todas as parcelas do empréstimo estiverem pagas.

Ainda tem dúvidas? Veja como funciona um empréstimo com garantia de imóvel.

Qual é a diferença entre home equity e hipoteca?

A diferença pode ser compreendida mais claramente quando se comparam as duas formas de garantia que podem ser usadas em um empréstimo com imóvel, como o home equity: a alienação fiduciária e a hipoteca.

Confira as principais diferenças.

Estrutura de garantia

Embora ambas utilizem o imóvel como segurança, a forma como essa garantia é estruturada gera efeitos distintos ao longo do contrato. No home equity, a forma mais comum de garantia é a alienação fiduciária, na qual a propriedade do imóvel fica vinculada à instituição financeira até a quitação da dívida.

Já na hipoteca, a garantia é hipotecária, mantendo o bem registrado em nome do devedor durante todo o período do contrato.

Propriedade

No home equity há a transferência da propriedade para o banco, enquanto o tomador mantém a posse e o uso do bem. Enquanto isso, na hipoteca, o devedor permanece como proprietário pleno do imóvel, havendo somente o registro da garantia.

Execução da dívida

No que diz respeito à execução da dívida em caso de inadimplência, o home equity permite a execução extrajudicial, o que torna o processo mais rápido e menos burocrático. Por outro lado, a hipoteca exige a execução judicial, sendo um caminho mais lento e sujeito a etapas adicionais.

Facilidade de crédito

A liberação do acesso ao home equity tende a ser mais ágil, pela maior segurança jurídica oferecida à instituição financeira. Em contraste, a hipoteca envolve um processo burocrático, o que costuma resultar em liberação mais demorada.

Juros

Em relação às taxas de juros, o home equity geralmente apresenta percentuais mais baixos, que são reflexo do menor risco para o credor. Já a hipoteca, embora também ofereça taxas reduzidas em comparação a outras linhas de crédito, costuma ter juros ligeiramente mais elevados.

Prazos

Ao analisar os prazos, o home equity se destaca pela flexibilidade, permitindo contratos mais longos e adaptáveis à capacidade de pagamento. Em contrapartida, a hipoteca costuma trabalhar com prazos médios, com menor margem de negociação.

Venda do imóvel

A venda do imóvel no home equity depende da autorização da instituição financeira enquanto o contrato estiver ativo. Já na hipoteca, a venda é possível desde que o comprador tenha ciência da existência da garantia e a dívida seja quitada ou renegociada.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

No home equity pode haver incidência de ITBI, dependendo do município e da forma de registro do contrato. Em sentido oposto, na hipoteca não há cobrança do imposto, pois não ocorre transferência de propriedade.

Quais são as vantagens e desvantagens da hipoteca?

Antes de fazer um empréstimo ou o financiamento de uma casa e realizar a hipoteca de imóvel, é interessante conhecer as suas vantagens e desvantagens. 

Confira.

Vantagens

Entre as principais vantagens de uma hipoteca, estão:

●       Modelo tradicional: apesar de menos comum, a hipoteca tem regras claras e histórico de utilização no Brasil.

●       Sem transferência de titularidade: o imóvel continua em seu nome, evitando preocupações com perda de posse durante o pagamento do empréstimo.

●       Juros acessíveis: mesmo com menos oferta, a hipoteca envolve juros menores do que as linhas de crédito tradicionais, como cheque especial e crédito pessoal.

Desvantagens

Em relação às desvantagens, é preciso destacar pontos como:

●       Possibilidade de execução judicial: em caso de inadimplência, você pode ser acionado judicialmente e precisar gastar com advogado e custas processuais.

●       Menor oferta no mercado: como para o banco é mais difícil retomar o bem em caso de não pagamento, poucas instituições oferecem a hipoteca.

●       Burocracia elevada: o processo de contratação tende a ser lento e envolver mais etapas, contribuindo para a demora no acesso ao crédito.

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Quais são as vantagens e desvantagens do home equity?

Assim como a hipoteca, o home equity tem vantagens e desvantagens que precisam ser conhecidas antes de se escolher a modalidade. 

Veja.

Vantagens

O home equity proporciona estes benefícios:

●       Prazos flexíveis e juros baixos: como a garantia pode ser exigida sem processo judicial, os bancos tendem a oferecer taxas de juros mais competitivas e prazos mais longos.

●       Agilidade no acesso aos recursos: o risco menor para o banco facilita a aprovação e a liberação do empréstimo.

●       Condições mais favoráveis: muitas instituições oferecem o home equity, trazendo maior competitividade e condições mais favoráveis para os clientes.

Desvantagens

Por outro lado, no que se refere às desvantagens, é possível mencionar as seguintes:

●       Risco de perda do imóvel: em caso de inadimplência, o banco pode retomar o bem sem necessidade de decisão judicial. Como visto, esse é o último recurso, usado apenas se não for possível resolver de outra maneira.

●       Impossibilidade de venda do bem: durante o pagamento do empréstimo, você não consegue vender o imóvel sem autorização do banco.

●       Custos com ITBI: é comum a cobrança de ITBI para passar o imóvel para o nome do banco e ao retornar para o seu.

Como escolher entre essas modalidades?

Escolher entre alienação fiduciária e hipoteca, dentro de um empréstimo com garantia de imóvel como o home equity, depende do objetivo do crédito, do valor desejado, do prazo pretendido e do nível de flexibilidade que você busca. A decisão deve considerar fatores como custo do crédito, valor desejado, prazo e nível de flexibilidade esperado.

O home equity tende a ser mais adequado para proprietários de imóveis quitados que buscam crédito com juros mais baixos e acesso a valores mais elevados. Além disso, o montante liberado é calculado com base no valor do imóvel.

Assim, a modalidade costuma ser utilizada para projetos maiores, como abrir um negócio, realizar reformas ou adquirir outros bens. Ademais, o home equity pode ser utilizado para reorganização financeira, inclusive a substituição de dívidas mais caras, desde que haja planejamento.

Já a hipoteca pode ser uma opção para quem deseja manter o imóvel em seu nome durante o contrato e preservar autonomia para uma eventual venda, sem depender de autorização do banco. Essa modalidade pode fazer sentido quando são encontradas condições atrativas de taxa e prazo.

Agora que você conferiu a diferença entre as formas de garantia usadas no home equity, como alienação fiduciária e hipoteca, qual delas faz mais sentido no seu caso? Se você tem um imóvel quitado e está considerando usar esse patrimônio para viabilizar um projeto, compare ofertas, simule cenários e avalie as vantagens e desvantagens de cada modelo.

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